Ипотечный кредит берется в банке или финансовом учреждении для привлечения средств на покупку недвижимости.

О чем следует помнить при оформлении ипотеки для Off-plan (строящиеся объекты недвижимости) или готового объекта недвижимости?

• Вы должны внести 50% от стоимости Off-plan объекта недвижимости за счет ваших средств. Обратившись в банк, вы можете получить ссуду до 50% от стоимости Off-plan недвижимости.
• Этот процент известен как соотношение размера займа к стоимости объекта. Это означает, что если приобретаемый объект недвижимости стоит, предположительно, 1 000 000 (Один миллион) дирхам, то максимальная сумма, которую банк может одобрить под данный объект недвижимости, составляет 500 000 (Пятьсот тысяч) дирхам или 50% на покупку Off-plan недвижимости, а в отношении готовой недвижимости - эта доля составит 75%.
• Данное правило относится как к гражданам ОАЭ, так и к экспатам.
• Банки предлагают заявителям, не являющимися резидентами ОАЭ, ипотечные кредиты с процентной ставкой около 4,50%. Это фиксированная процентная ставка, рассчитанная с учетом 3-месячной ставки EIBOR.
• В случае, если на один и тот же объект недвижимости одновременно подается несколько заявок, кредиторы будут распределены по категориям, и вдальнейшем, ипотека будет одобрена в соответствии с кредитным рейтингом физического лица.
• При регистрации сделки в Земельном Департаменте Дубая (DLD), уполномоченный орган выпускает письменный или электронный ипотечный документ, и ипотека будет иметь исковую силу в отношении третьих лиц.

Что важно учесть:

• При совершении покупки недвижимости на территории ОАЭ, необходимо также учитывать дополнительные расходы, связанные с оформлением сделки приобретения недвижимости, такие как, стоимость оценки недвижимости, комиссия за недвижимость, передача земли и регистрационный сбор за ипотеку.
• В Дубае покупатель и продавец (или другое уполномоченное лицо) должны встретиться с представителем Земельного Департамента Дубая (DLD) для регистрации передачи права собственности на недвижимость.
• Существует несколько различных способов, в зависимости от того, кто выступает в качестве продавца недвижимости. В случае, если Вы покупаете недвижимость непосредственно у застройщика, так называемая off-plan недвижимость, или в качестве продавца выступает частное лицо, осуществляя таким образом "перепродажу".
• Если Вы покупаете недвижимость на вторичном рынке, настоятельно рекомендуется провести консультацию с лицензированным агентом по недвижимости по каждой сделке.

Банки, которые предлагают финансирование строящегося объекта недвижимости, сами выбирают проекты, которые подлежат финансированию. Как правило, одобряют ипотечные кредиты только на те объекты недвижимости, которые принадлежат крупным застройщикам, таким как Emaar Properties, Meraas и Dubai Properties. Иногда утверждают кредиты и на другие проекты, принадлежащие иным застройщикам.

Покупка готовой недвижимости

• В последние годы процесс покупки недвижимости на вторичном рынке стал более упорядоченным, благодаря различным процедурам, осуществляемым Земельным Департаментом Дубая (DLD), а также введению офисов регистратора (RT).
• Процесс будет отличаться в зависимости от того, приобретает ли покупатель недвижимость за наличный расчет или по ипотеке, а также от того, возможен ли вариант приобретения недвижимости по ипотечному кредиту.
• Если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке, кредитор должен сначала провести техническую оценку объекта.
• В большинстве случаев, независимо от того, кто выступает в качестве продавца недвижимости: застройщик или агент по продаже недвижимости, ожидается, что в дополнение к стоимости объекта недвижимости подлежит уплате комиссия в размере от 2 (двух) до 5 (пяти) процентов от стоимости продажи объекта недвижимости.
• Для приобретения и дальнейшего оформления права собственности на недвижимое имущество в Дубае, покупатель должен достигнуть возраста 21 года.

Покупка off-plan недвижимости

• Покупатель должен оплатить не менее 50% процентов от стоимости объекта недвижимости.
• Застройщик попросит Вас подписать договор купли-продажи и внести депозит.
• По завершении проекта, покупатель должен будет внести оплату оставшихся 50% от стоимости объекта недвижимости. Размер и сроки платежей могут варьироваться и зависят от графика оплаты, указанного в договоре.
• В зависимости от предложения застройщика, Вам, возможно, придется полностью оплатить регистрационный взнос, что составляет до 4% от стоимости объекта недвижимости.

Покупка недвижимости «за наличный расчет» и недвижимость без оформления ипотеки

• Как только покупатель решает приобрести недвижимость, покупатель и продавец договариваются об условиях сделки и подписывают договор купли-продажи недвижимости, также известный как форма F, предоставление которой является обязательным требованием Земельного Департамента Дубая.
• Покупатель передает на имя продавца депозитный чек.
• Залог составит 10 % от стоимости объекта недвижимости.
• Данный депозит должен быть внесен брокером продавца или нейтральной третьей стороной, в случае если не был привлечен брокер. Чек возвращается покупателю при передаче объекта недвижимости и подлежит обналичиванию только в случае не выполнения покупателем взятых на себя обязательств по договору.

При наличии существующей ипотеки на недвижимость, кредит должен быть погашен до момента передачи покупателю объекта недвижимости. В этих целях продавец должен сначала запросить письмо об обязательствах у кредитора (банка). В этом письме указывается остаток кредита, а также любые сборы и пени. Как правило, срок действия письма об обязательствах составляет от 7 до 15 дней, в зависимости от правил, принятых в конкретном банке. Поэтому столь важно своевременно запросить данное письмо, чтобы срок его действия не истек до даты передачи объекта, в противном случае необходимо будет осуществлять повторный запрос на выпуск письма об обязательствах.

В случае, если у продавца нет средств для оплаты ипотеки, ее обязаность ее погашения переходит покупателю. Так как покупатель "за наличный расчет" нуждается в гарантии того, что продавец не передаст недвижимость другому лицу или изменит условия договора после того, как покупатель погасит кредит продавца, важно "заблокировать" недвижимость. После получения письма об обязательствах, стороны должны обратиться в офис регистратора (RT), чтобы «заблокировать» объект недвижимости.

После того, как недвижимость «заблокирована», продавец передает чек кредитору, но в некоторых банках также требуется присутствие покупателя. После того, как ипотека будет погашена, продавцу выдается соответствующее письмо и оригинал документа, подтверждающего право собственности на недвижимое имущество.

Следующим шагом является получение сертификата об отсутствии возражений (NOC) от застройщика, в котором указано, что все сборы со стороны продавца были учплачены. Получив NOC-письмо от продавца (письмо об отсутствии претензий), вы можете обращаться к регистратору (RT), чтобы осуществить передачу права собственности. Сбор подлежит оплате по согласованию с продавцом и покупателем.

Если покупатель нуждается в дополнительном финансировании, необходимо получить письмо с предварительным утверждением для определения максимальной суммы, которую банк готов предоставить покупателю в кредит. Преимущество предварительного одобрения заключается в двух аспектах: покупатели и брокеры могут устанавливать ценовой диапазон при поиске недвижимости, а продавцы будут более серьезно относиться к предложению. Для получения письма с предварительным утверждением, кредитор должен предоставить справку о доходах и выписку со своего банковского счета. Предварительное письмо об одобрении имеет определенный срок действия, поэтому для покупателя очень важную роль играет время, необходимое для того, чтобы найти подходящий объект недвижимости и договориться об условиях соглашения.

После того, как стороны подпишут договор и передадут залог, кредитор проведет оценку или анализ стоимости объекта недвижимого имущества. Стоимость оценки, как правило, составляет от 2500 (Две тысячи пятьсот) до 3500 (Три тысячи пятьсот) дирхам и оплачивается покупателем.

В случае, если объект недвижимости оценивается не ниже рыночной стоимости, банк оформляет заявление об окончательном ценовом предложении (дальше FOL). Заявление включает в себя все условия кредита и ипотеки. Покупатель договаривается с кредитором о подписании FOL и, при необходимости, предоставляет банку гарантийные чеки.

Затем стороны подают заявку на выпуск NOC-письма, после его получения, кредитор назначает передачу в предпочитаемом им офисе регистратора (RT). Покупатель должен принести следующие «менеджерские» чеки:

• Взнос, в размере не менее 25 % от стоимости объекта недвижимости, в соответствии с требованиями кредитора и нормативно-правовыми актами Центрального банка ОАЭ, подлежащий уплате продавцу.
• Плата за регистрацию ипотеки в размере 0,25 % от суммы кредита и регистрационный сбор 290 (Двести деаяносто) дирхам, подлежащий уплате в пользу Земельного Департамента Дубая (DLD).
• Часть или вся сумма за регистрацию права собственности в Земельном Департаменте Дубая составляет 4%, в зависимости от договоренности сторон, а также 580 (Пятьсот восемьдесят) дирхам составляет регистрационный сбор, также оплачиваемый в Земельном Департаменте Дубая.
• Чек, предназначенный для оплаты услуг брокерской компании.

После того, как недвижимость «заблокирована», продавец предоставляет чек кредитору, но в некоторых банках также требуется присутствие покупателя. После того, как ипотека будет погашена, продавцу выдается соответствующее письмо и оригинал документа, подтверждающего право собственности на недвижимость. Затем происходит оформление NOC сертификата. После его получения, стороны направляются в офис регистратора (RT) для регистрации передачи права собственности. Выдаются чеки, и покупатель получает оригинал документа, подтверждающего право собственности на недвижимое имущество.

В данном случае существуют две ипотеки и, возможно, будут вовлечены два банка, и все документы предусматривают разное время обработки и разные даты прекращения действия, сроки запросов на письмо об обязательствах, оценку, заявление об окончательном ценовом предложении, а также оформление NOC-письма, играют здесь очень важную роль.

После того, как покупатель и продавец подписывают договор, банк покупателя проводит оценку недвижимости и подписывается FOL. Затем продавец запрашивает письмо об обязательствах у кредитора. После того, как письмо об обязательствах выдано, оно направляется в банк покупателя, который оплачивает ипотеку вместе с банком продавца.

После того, как ипотека будет погашена и получено соответствующее письмо и оригинал документа на право собственности, стороны подают заявку на NOC-письмо. Когда NOC-письмо будет готово, кредитор покупателя осуществляет передачу собственности.

При передаче, существующая закладная продавца аннулируется. Плата за аннулирование составляет 1290 (Одна тысяча двести девяносто) дирхам, которые оплачивает продавец. Документы на передачу права собственности на недвижимое имущество подлежат подписанию. Покупатель предоставляет чеки, как описано выше, а кредитор покупателя выписывает чек в пользу продавца на оставшуюся часть договоренной стоимости.

После этого ипотека покупателя регистрируется, а кредитор покупателя сохраняет документ, подтверждающий право собственности до тех пор, пока ипотека не будет выплачена в полном объеме.

• Даже при наличии более эффективных процедур, некоторые шаги должны быть правильно рассчитаны по времени, иначе стороны рискуют потратить дополнительное время и деньги. Во избежание подобных проблем, рекомендуется привлекать к работе собственную или стороннюю команду по сопровождению сделки о передаче прав собственности или юридическую фирму.

Резиденты, не являющиеся гражданами ОАЭ, могут получить ипотеку у кредиторов, работающих в ОАЭ, однако для этого существуют некоторые ограничения. Закон об ипотеке ОАЭ требует от резидентов, не являющихся гражданами ОАЭ, внесения первоначального взноса в размере не менее 25% от стоимости объекта недвижимости (20% для граждан ОАЭ), а также сопутствующие расходы, связанные с оформлением сделки на покупку недвижимости. Это составляет до 35% (30% для граждан ОАЭ) от стоимости объекта недвижимости, а также расходы на недвижимость, стоимость которой превышает 5 (пять) миллионов дирхам. В случае, если вы покупаете второй или третий объект недвижимости, в целях привлечения инвестиций, например, вам будет необходимо внести первоначальный взнос в размере не менее 40% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.